Como comparar orçamentos de reforma no Rio

Você pediu duas propostas para a mesma reforma. Uma veio bem acima da outra. A pergunta que aparece na hora é sempre a mesma: por que tão diferente, e qual das duas está certa?

Em muitos casos, nenhuma das duas está necessariamente errada. Elas apenas não estão precificando a mesma obra.

Na prática do escritório, já encontrei diferenças próximas de 60% entre propostas para imóveis semelhantes, muitas vezes porque elas não contemplavam o mesmo escopo. A diferença quase nunca está no acabamento que aparece na foto. Está no que cada proposta está se propondo a fazer, e em como cada uma está cobrando por isso.

O erro que faz a maioria escolher errado

A comparação começa pelo total. É o campo mais fácil de achar e o único que as duas planilhas têm em comum. Só que o total é a última coisa que deveria ser comparada, porque ele é o resultado de tudo o que veio antes.

Comparar duas propostas pelo valor final é como comparar duas viagens pelo preço da passagem sem olhar o destino. Orçamento não se compara apenas pelo preço; compara-se pelo escopo. Quando os escopos ficam iguais no papel, os preços costumam chegar muito mais perto um do outro do que parecia.

Estimativa, orçamento, proposta e contrato não são a mesma coisa

Boa parte da confusão começa aqui, porque os quatro termos costumam ser usados como sinônimos e não são. Saber qual documento está na sua mão já muda a conversa.

Se você está comparando duas estimativas, não está comparando preço de obra. Está comparando expectativa.

As seis variáveis que explicam quase toda a diferença

Depois de acompanhar obras de alto padrão na Barra, no Recreio e na Zona Sul, eu diria que praticamente toda diferença relevante entre duas propostas cabe em seis perguntas. Nenhuma delas é sobre cor, marca de porcelanato ou tamanho do apartamento.

1. Quanto da instalação vai ser trocada

Trocar pontos é uma coisa. Refazer a elétrica e a hidráulica do apartamento inteiro é outra, e muda a obra por completo: quebra mais parede, gera mais entulho, exige mais gesso, mais pintura e mais tempo. Numa proposta isso pode estar escrito como readequação de pontos e na outra como instalações novas. São duas obras distintas dentro do mesmo apartamento, e essa é a linha que mais pesa no total.

Em muitos edifícios antigos da Zona Sul ainda existem instalações que precisam ser avaliadas com atenção, incluindo tubulações metálicas e quadros elétricos incompatíveis com a demanda atual. Quando uma proposta não previu essa avaliação e a outra previu, os dois valores nunca vão bater.

2. Quanto se demole

Cada parede que cai vira entulho, caçamba, ajuste de contrapiso, ajuste de forro, remendo de revestimento e, em alguns casos, reforço estrutural. Demolição é o item que mais engana, porque parece o mais barato da lista e é o que mais arrasta serviço atrás de si.

3. Quanto de marcenaria entra

A marcenaria costuma ser o maior item isolado de uma reforma de apartamento e é o que mais varia entre propostas. Duas planilhas podem prever a mesma metragem e ainda assim ter o dobro de diferença de preço, porque metragem não diz nada sobre material, espessura, fita de borda, ferragem, corrediça ou iluminação interna.

4. O padrão de acabamento

Aqui a pergunta não é caro contra barato. É onde faz diferença contra onde ninguém percebe. Um bom orçamento concentra o dinheiro no que se toca todos os dias (bancada, metais, ferragem, piso das áreas sociais) e economiza onde a diferença não aparece. Uma proposta que especifica marca e modelo permite essa conversa. Uma que escreve apenas revestimento a definir não permite.

5. Quem coordena a obra

Essa é a variável que quase nunca aparece na planilha e a que mais custa depois. Obra sem coordenação custa em retrabalho, e retrabalho nunca entra no orçamento inicial. Se a proposta mais barata não inclui alguém responsável por cronograma, compras, compatibilização e qualidade, essa função não desapareceu: ela foi transferida para você.

6. Qual é o regime de contratação

Esta talvez seja a variável que mais faz dois totais parecerem incomparáveis, e é a que menos gente pergunta. Antes de comparar valores, descubra como cada empresa está cobrando.

Uma proposta pode ser por empreitada, com preço fechado para um escopo determinado. Outra pode funcionar por administração, com os custos da obra pagos pelo cliente e uma taxa de gestão sobre eles. Também existem propostas apenas de mão de obra, deixando todos os materiais por conta do proprietário.

Nenhum desses modelos é melhor ou pior por natureza. O problema é comparar uma empreitada completa com uma proposta de mão de obra e concluir que a segunda custa menos. Antes de olhar o total, verifique:

• se os materiais estão incluídos, e quais deles;
• se existe taxa de administração, e sobre o que ela incide;
• se impostos e emissão de nota fiscal estão contemplados;
• quem faz as compras, recebe e confere os materiais;
• quem responde por perdas, desperdício e retrabalho;
• como serão tratados os serviços adicionais durante a obra.

O que precisa estar escrito em qualquer proposta

Antes de comparar valores, confira se cada proposta responde a esta lista. O que não estiver escrito vai ser discutido no meio da obra, e no meio da obra você negocia sem poder recuar.

Esse último item é o mais revelador de todos. Proposta boa diz o que não faz. Proposta que só lista o que faz está deixando o resto para depois.

Garantia e retrabalho: a pergunta que quase ninguém faz

Existe uma pergunta que separa proposta bem feita de proposta otimista, e ela cabe em uma linha: se algo for executado incorretamente, quem paga a correção e os materiais perdidos?

Numa obra, erro acontece. A diferença está em quem assume, e isso precisa estar definido antes. Quando as responsabilidades estão claramente definidas, o contrato estabelece quem deve assumir a correção, os materiais perdidos e os impactos provocados pelo erro. Nem todo retrabalho é responsabilidade do executor: pode decorrer de alteração pedida pelo cliente, incompatibilidade de projeto, condição preexistente do imóvel ou interferência de terceiros. Quando nada disso está escrito, a conta costuma cair no cliente por falta de critério. Pergunte também qual é o prazo de garantia, o que ela cobre, e quem responde por dano causado ao imóvel ou às áreas comuns do prédio durante a execução.

Como comparar na prática, em quatro passos

1. Iguale o escopo no papel. Antes de abrir qualquer valor, escreva a lista única do que a sua obra precisa, ambiente por ambiente. Essa lista é sua, não de quem está vendendo.
2. Marque cada proposta contra essa lista. Três colunas: está dentro, está fora, está como "a combinar". A terceira coluna é a mais perigosa das três.
3. Precifique o que falta. Todo item fora da proposta vai ser comprado por você depois, no varejo, com a obra andando e sem tempo de pesquisar. Some isso ao total da proposta mais enxuta, junto com impostos e taxa de administração quando for o caso.
4. Só agora compare os totais. Nesse ponto os dois números finalmente falam da mesma obra, sob o mesmo regime, e a escolha deixa de ser um chute.

Os itens que mais somem de um orçamento enxuto

Quando um desses itens é necessário para aquela reforma, o custo não deixa de existir apenas porque não apareceu na proposta. Ele vai ser pago separadamente ou assumido pelo cliente.

Sinais de alerta na hora de ler

Vale lembrar que orçamento muito abaixo dos outros é o primeiro dos erros que encarecem uma reforma, e que boa parte do que se decide aqui depende de quem você escolhe para conduzir a obra.

O item invisível: quem responde pelo conjunto

Quando projeto, obra e marcenaria estão em contratos separados, cada um orça apenas a sua parte, e ninguém orça a costura entre elas. É nessa costura que mora o retrabalho: a tomada que ficou atrás do armário, o ponto de luz que não bate com a bancada, a medida que não fecha porque o revestimento tinha espessura diferente.

Por isso, no meu escritório, projeto, obra e móvel planejado caminham sob a mesma gestão. Não é só conforto: é o que permite que o orçamento aprovado no início continue fazendo sentido no fim, e é o que torna claro quem responde quando algo precisa ser refeito.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre obra por empreitada e obra por administração?

Na empreitada, a empresa fecha um preço para um escopo determinado e assume as responsabilidades de execução previstas no contrato. Na administração, os custos da obra são pagos pelo cliente e a empresa cobra uma taxa de gestão sobre eles, com mais transparência de custo e menos previsibilidade de total. Os dois modelos são legítimos. O erro é comparar o total de um com o total do outro sem considerar o que está dentro de cada um.

Quantos orçamentos devo pedir para uma reforma?

Dois ou três bem detalhados valem mais do que cinco superficiais. O que faz diferença não é a quantidade, é o nível de detalhe. Uma proposta que descreve ambiente por ambiente, com quantitativos e marcas, permite comparação. Uma que traz um valor fechado sem discriminação não permite, por mais barata que seja.

O orçamento mais barato é sempre ruim?

Não. Barato pode significar simplesmente escopo menor ou regime de contratação diferente, e isso é legítimo, desde que esteja escrito. O problema aparece quando a diferença de preço vem de itens que ficaram de fora da planilha e vão reaparecer no meio da obra, quando você já não tem como recuar.

Se um serviço for executado errado, quem paga a correção?

Depende do que está no contrato, e é exatamente por isso que essa pergunta precisa ser feita antes de assinar. Uma proposta bem feita define prazo e condições de garantia, quem responde pelo retrabalho e pelos materiais perdidos, e quem responde por danos causados ao imóvel e às áreas comuns durante a execução.

O orçamento pode mudar depois que a obra começa?

Pode, em duas situações previsíveis: quando você muda o escopo e quando a demolição revela algo que não era visível antes, como uma instalação em estado diferente do esperado. Fora dessas, alteração de valor costuma indicar escopo mal definido na origem. Por isso o contrato precisa trazer o procedimento para alterações e aditivos.

Vale comparar orçamentos pelo preço por metro quadrado?

O preço por metro quadrado serve para estimar uma ordem de grandeza antes de existir projeto. Não serve para comparar duas propostas, porque esconde exatamente o que interessa: o regime de contratação e quanto de instalação, de demolição e de marcenaria cada uma está prevendo.

É normal pagar por um orçamento detalhado?

Levantamento em campo, quantitativo e planilha discriminada dão trabalho técnico real, então alguns escritórios cobram por isso, geralmente abatendo o valor caso a obra seja fechada. Um orçamento gratuito e elaborado sem projeto, levantamento ou quantitativos geralmente funciona como estimativa inicial, e não como compromisso definitivo de preço.

Como comparar a marcenaria entre duas propostas?

Compare seis coisas: o material do corpo e o da frente, a espessura das chapas, o tipo de fita de borda, a marca e o modelo da ferragem, o tipo de corrediça e de dobradiça, e se há iluminação interna prevista. Duas marcenarias com a mesma metragem e o mesmo desenho podem ter diferença expressiva de preço só nesses itens. Veja também por que o móvel planejado dentro do projeto sai mais barato.

O que é aditivo de obra?

É todo serviço acrescentado depois que a obra começou e que não estava no contrato original. Aditivo não é necessariamente má-fé, mas obra que nasce com escopo incompleto vive de aditivo, e aditivo negociado no meio da obra raramente tem o preço de aditivo negociado antes.

Um orçamento bom não é o mais barato nem o mais caro

É o que você consegue ler inteiro e entender. O que diz o que faz, o que não faz, sob qual regime, em quanto tempo, com qual garantia e sob responsabilidade de quem. Previsibilidade não é sorte, é escopo escrito.

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